Le bail d'un logement vide

Le bail d'un logement vide doit répondre à un certain nombre de règles de forme. Le préavis ne peut pas non plus déroger à plusieurs obligations.

Contrat-type

Le contrat-type est obligatoire. Il est signé par le propriétaire et le locataire. Chaque partie en conserve un exemplaire. Il doit notamment préciser les points suivants.

Durée

La durée dépend du type de location.

  • Trois ans minimum pour les propriétaires personnes physiques,
  • six ans pour les propriétaires personnes morales,
  • un an pour les logements HLM.

Dans tous les cas, le bail est reconduit tacitement pour la même période.

Caractéristiques

Le contrat doit comprendre les caractéristiques des locaux et équipements.

  • Description du logement,
  • surface habitable,
  • parties privatives et collectives que le locataire peut utiliser.

Destination

Le locataire occupe le logement à titre de résidence principale.

Loyer

Le contrat doit comporter le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision.

Le loyer est libre en début de bail et révisable tous les ans, selon la variation de l'indice de référence des loyers si une clause est prévue à cet effet dans le bail et si le propriétaire en fait la demande expresse dans les délais légaux.

Pour les logements HLM, le loyer et sa révision sont fixés par l'État.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie, appelé à tort caution, est limité à un mois de loyer sans les charges.

Il est rendu au locataire dans les deux mois qui suivent la restitution des clés, après déduction des éventuelles sommes dues au propriétaire pour réparations, loyers en retard ou régularisation de charges.

Le délai peut être réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.

Plus loin

Sur tous ces points, vous pouvez vous reporter au décret 2015-587 du 29 mai 2015.

État des lieux

L'état des lieux est obligatoire en début et en fin de location. Réalisé avec soin et précision, il doit être conforme au décret 2016-382 du 30 mars 2016, signé des deux parties, annexé au bail et remis le jour même.

Finalité

En comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie que le propriétaire peut demander la réparation d'éléments détériorés.

Coût

L'état des lieux est sans frais s'il est réalisé par le locataire et le propriétaire ou à frais partagé s'il est réalisé par un mandataire comme un agent immobilier ou un notaire.

S'il y a désaccord, il peut être établi par un huissier. Les frais sont alors partagés.

Préavis

On parle de préavis ou de congé.

Locataire

Le locataire peut quitter son logement en cours de bail, à tout moment et non nécessairement le 1er du mois, sous conditions.

Il est tenu de donner un préavis de trois mois par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre reçu.

Le délai est réduit à un mois, sur justificatif à fournir avec le congé, dans les cas suivants.

  • Perte d'emploi,
  • nouvel emploi après une perte d'emploi,
  • obtention d'un premier emploi,
  • mutation,
  • attribution d'un logement social.

Le délai est également réduit à un mois pour les locataires suivants.

  • Les bénéficiaires du Revenu de solidarité active (RSA),
  • les bénéficiaires de l'Allocation adulte handicapé (AAH),
  • les personnes dont l'état de santé constaté par certificat médical justifie un changement de domicile.

Par ailleurs, en logement social, le préavis peut être réduit à un ou deux mois. Il est nécessaire de se renseigner auprès du bailleur.

Propriétaire

À la fin du contrat, le propriétaire peut proposer le renouvellement en modifiant certaines conditions, comme le loyer. Si le locataire accepte, le contrat est renouvelé pour trois ou six ans.

Le propriétaire a aussi la possibilité de refuser le renouvellement du contrat. Il doit alors motiver son refus par la vente ou la reprise du logement ou un motif légitime et sérieux.

Qu'il propose ou refuse le renouvellement, le propriétaire est tenu de respecter un préavis de six mois.

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