Les droits du locataire

Qu'il habite un logement social ou privé, le locataire doit respecter certaines obligations vis à vis de son bailleur. De son côté, le propriétaire est tenu de passer un contrat dans les formes et de livrer un logement décent.

Le bail des logements vides

Le contrat type

Il est obligatoire (décret 2015-587 du 29 mai 2015) et doit préciser notamment:

  • la durée : 3 ans minimum pour les propriétaires personnes physiques, 6 ans pour les propriétaires personnes morales, 1 an pour les logements HLM. Dans tous les cas, le bail est reconduit tacitement pour la même période.
  • Les caractéristiques des locaux et équipements : Description du logement, surface habitable, parties privatives et collectives que le locataire peut utiliser.
  • La destination : Le locataire peut-il seulement habiter le logement ou aussi y exercer sa profession ?
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision : Le loyer est libre en début de bail et révisable tous les ans selon la variation de l'IRL (indice de référence des loyers) si une clause est prévue à cet effet dans le bail et si le propriétaire en fait la demande expresse dans les délais légaux (sauf pour les logements HLM où le loyer et sa révision sont fixés par l'État). _ Le montant du dépôt de garantie (appelé souvent à tort caution) : Il est limité à un mois de loyer sans les charges. Il est restitué au locataire dans les 2 mois suivant la restitution des clés, après déduction des sommes dues au propriétaire (éventuelles réparations, loyers, régularisation de charges...). Ce délai peut être réduit à un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
  • Il doit être signé par le propriétaire et le locataire, chacun en ayant un exemplaire.

L'état des lieux

  • Il est obligatoire en début et en fin de location.
  • Il doit être réalisé avec soin et précision.
  • Il doit être signé des deux parties et annexé au bail.

A noter : un état des lieux type sera établi par décret. Soyez vigilant, c'est en comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie que le propriétaire pourra vous demander la réparation d'éléments détériorés.

Son coût :

  • Sans frais s'il est réalisé par le locataire et le propriétaire.
  • A frais partagé si réalisé par un mandataire (agent immobilier, notaire).

S'il y a désaccord, il peut être établi par un huissier, les frais seront alors partagés.

Le congé (préavis)

Le locataire peut quitter son logement, en cours de bail, à tout moment (pas nécessairement le 1er du mois), à condition de respecter les règles suivantes :

  • Un préavis de trois mois est nécessaire pour tout congé donné par le locataire (envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres contre reçu).
  • Ce délai est réduit à un mois, sur justificatifs (à fournir avec le congé) en cas de perte d'emploi, de nouvel emploi après une perte d'emploi, de l'obtention d'un 1er emploi, de mutation, pour les bénéficiaires du RSA ou de l'Allocation Adulte Handicapé (AAH), pour les personnes dont l'état de santé (constaté par certificat médical) justifie un changement de domicile ou en cas d'attribution d'un logement social.
  • Cas particulier : en logement social, le préavis peut être réduit à 1ou 2 mois (se renseigner auprès du bailleur).

À la fin du contrat, le propriétaire peut, en respectant un préavis de 6 mois :

  • Proposer le renouvellement en modifiant certaines conditions (ex. : loyer). Si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour 3 ou 6 ans.
  • Refuser le renouvellement du contrat en motivant son refus : Vente ou reprise du logement, motif légitime et sérieux.

Bail des logements meublés

Le contrat type

Il est obligatoire (décret 2015-587 du 29 mai 2015) et doit préciser notamment:

  • La durée du contrat : 1 an minimum reconduit tacitement.
  • Mobilier : La liste du mobilier qui doit être présent est fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Il fait l'objet d'un inventaire précis annexé au contrat.
  • Les caractéristiques des locaux et équipements : C'est un local pourvu de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne.
  • Le loyer : Il est libre en début de contrat et révisable tous les ans selon la variation annuelle de l'IRL (indice de référence des loyers).
  • Le montant du dépôt de garantie : Il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges. Pour la restitution voir bail des logements vides).

L'état des lieux : voir bail des logements vides.
Le congé :

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

 A la fin du contrat, le propriétaire peut, en respectant un préavis de 3 mois :

  • Proposer le renouvellement en modifiant certaines conditions (ex. : loyer). Si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.
  • Refuser le renouvellement du contrat en motivant son refus : Vente ou reprise du logement, motif légitime et sérieux.

Cas particulier : lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du contrat peut être limitée à 9 mois. Le contrat n'est alors pas automatiquement renouvelé.

Charges

Certaines charges appelées "récupérables" sont dues au propriétaire sur justificatifs :

  • l'entretien des parties communes
  • l'ascenseur
  • Le chauffage et l'eau, s'ils sont collectifs
  • Les ordures ménagères
  • Les espaces extérieurs, etc.

Dans les petites annonces, ces charges sont souvent appelées : charges communes, locatives ou collectives. Si dans votre bail, il est précisé "provisions pour charges", le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle. Dans ce cas, vous serez peut-être sollicité pour régler un complément de charges.

D'autres charges incombe au locataire :

  • l'eau en cas de compteur individuel
  • le gaz et l'électricité, y compris l'ouverture des compteurs
  • l'assurance multirisques habitation
  • la taxe d'habitation.

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Son montant varie donc en fonction du type de logement, du nombre de personnes y résidant ainsi que de vos revenus. Elle est due pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation.

Néanmoins, certains locaux tels que les logements d'étudiants gérés par le CROUS en sont exonérés.

Elle est encaissée pour le compte de la commune où se situe votre habitation et éventuellement du groupement de communes auquel elle appartient. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs...

Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération, d'un dégrèvement ou d'un plafonnement de cette taxe.

Depuis 2005, la contribution à l'audiovisuel public est adossée à la taxe d'habitation. Vous devez la payer si vous êtes imposable à la taxe d'habitation et si vous détenez un téléviseur ou un dispositif de réception assimilé permettant la réception de la télévision au 1er janvier de l'année d'imposition. Les mêmes exonérations qu'en matière de taxe d'habitation sont appliquées.

Renseignements : coordonnées du service sur votre avis d'imposition ou à partir de votre adresse sur le site de la Direction Générale des Finances Publiques ou téléphoner au 0 810 467 687 (coût d'un appel local).

Les assurances

Assurer son habitation est obligatoire (article 7 loi du 6 juillet 1989). Une attestation vous sera demandée par le propriétaire tous les ans. Le défaut d'assurance peut entrainer la résiliation du bail.

De plus, l'assurance vous permet d'être couvert pour tous les risques (incendie, dégâts des eaux explosions...) et dans le cas de dommages causés aux personnes (vous ou un tiers) et aux biens.

Plusieurs types d'assurances existent et leur couverture varie. Le contrat minimum obligatoire s'appelle la responsabilité civile locative. Il couvre les dommages causés aux biens immobiliers du logement et aux biens appartenant à vos voisins.

Les diagnostics

Un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le propriétaire et annexé au bail. Il comprend notamment :

  • un diagnostic de performance énergétique,
  • un constat de risque d'exposition au plomb si le logement a été construit avant le 01/01/1949,
  • les éventuels risques naturels et technologiques (ex. : zone inondable...).

Recours

Il existe un ensemble de recours liés aux problématiques de logement.

Droit au logement opposable (Dalo)

Vous pouvez saisir la commission de médiation si vous vous trouvez dans l'une des situations suivantes.

  • Si vous êtes dépourvu de logement, menacé d'expulsion sans possibilité de relogement, hébergé chez un tiers ou dans un établissement, logé dans des locaux impropres à l'habitation, dans un local manifestement suroccupé ou non-décent et que vous avez à charge un enfant mineur ou une personne handicapée ou présentez vous-même un handicap
  • Si vous avez fait une demande de logement social depuis plus de 12 mois et que vous n'avez reçu aucune proposition de logement.

Pour former un recours Dalo ou adressez-vous à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale, service Hébergement Logement et veille sociale 19 boulevard Paixhans au Mans, bâtiment A, 02 72 16 43 24 ou 02 72 16 43 22.

Litige locatif

La Commission départementale de conciliation (CDC) peut vous aider : une situation sur deux aboutit à une conciliation à l'amiable sans s'adresser au juge.

Elle est compétente pour connaître les litiges dans le parc privé et social relatifs aux domaines suivants.

  • Les litiges de nature individuelle sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les réparations, les charges locatives, le congé, la décence du logement, la réévaluation du loyer dans le parc privé lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous évalué.
  • les difficultés de nature collective sur l'application des accords collectifs nationaux ou locaux, l'application du plan de concertation locative et les difficultés de fonctionnement d'un immeuble.

Pour saisir la commission, il convient de s'adresser à elle en fournissant des pièces justificatives par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les coordonnées de la partie adverse et l'objet du litige.

Renseignements : Direction Départementale des Territoires 19 boulevard Paixhans, bâtiment A, 02 72 16 40 16

A défaut de conciliation, il vous appartiendra de saisir les juridictions civiles.

Associations de défense de locataires

Les associations suivantes assurent des permanences à la Maison des associations, 4 rue d'Arcole au Mans.

  • CLCV (Consommation logement et cadre de vie) salle 14, 02 43 23 32 57, sarthe@clcv.org
  • CSF (Confédération syndicale des familles) salle 7, 02 43 28 01 44, udcsf72@orange.fr
  • CNL (Confédération nationale du logement) porte 12 3ème étage, 02 43 28 04 03, cnl72@wanadoo.fr

L'UFC 72 : Que choisir ? (Union fédérale des consommateurs) 21 rue Besnier, Le Mans 02 43 85 88 91.

Discrimination

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, précise que : "Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire à savoir : l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l' apparence physique, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, le handicap, les caractéristiques génétiques, le mœurs, l'orientation sexuelle, l'identité sexuelle, l'âge, les opinions politiques, les activités syndicales, l'appartenance ou non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée (Article 225-1 du Code pénal)".

Si vous pensez être victime d'une discrimination, vous pouvez contacter un délégué du Défenseur des Droits qui vous conseillera et vous aidera à faire valoir vos droits.

Des permanences ont lieu :

  • au Pôle associatif Coluche 33, avenue Claude Debussy : 06 13 34 65 53 ou evelyne.chretien-mayeur@defenseurdesdroits.fr
  • à la Maison de la Justice et du droit d'Allonnes : 02 43 39 05 85.

Informez-vous de vos droits ou consultez l'annuaire des permanences du défenseurs des droits.

Habitat indigne

La loi de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" du 25/03/2009 le définit ainsi : " Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé". En tant que professionnel (élu, intervenant à domicile, artisan ...) ou particulier, si vous rencontrez une situation de ce type, vous pouvez vous renseigner sur les démarches à effectuer en consultant le site de la Préfecture de la Sarthe rubrique habitat indigne.

Décence du logement

La loi impose au propriétaire de remettre au locataire un logement décent.

  • Sans risques manifestes susceptibles de porter atteinte à la sécurité physique et à la santé,
  • doté des éléments qui le rendent conforme à l'usage d'habitation.

À défaut, le locataire peut exiger du propriétaire la mise en conformité. En cas de refus, il peut saisir la Commission départementale de conciliation voire le juge.

Pour vous aider à juger de la décence de votre logement, vous pouvez consulter le guide d'évaluation.

Le Mans + proche

Carte de la communauté urbaineSud EstSud OuestEstOuestCoeur-de-villeNord EstNord OuestNord Ouest

Trouver une association

Le Mans + d'informations

Pour en savoir plus sur ce thème

Mairie du Mans

Appeler
02 43 47 47 47
Écrire
CS 40010
72039 Le Mans Cedex 9
Venir
Place Saint-Pierre, au Mans
du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 12 h et de 13 h à 17 h
le samedi, de 8 h 30 à 11 h 45 (déclaration de naissance, de reconnaissance et de décès uniquement)
Haut de page